Reclamacions · Comunitat

Danys en elements comuns: passos abans de reclamar a l'assegurança

Quan apareix un dany que afecta elements comuns d'un edifici —una filtració des de la coberta, una avaria a una instal·lació comuna, una esquerda a la façana—, abans de reclamar convé ordenar uns quants passos. Aquesta fitxa proposa un ordre de comprovació per a una comunitat de propietaris a Catalunya, sense afirmar qui és responsable en un cas concret i sense imports ni promesa de resultat.

1. Pas 1 — Identifica l'origen del dany

El primer és establir on neix el dany, perquè això orienta tota la resta. Segons el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, l'origen pot ser:

Un element comú (estructura, façana, coberta, instal·lacions comunes): article 553-41.
Un element privatiu d'un veí concret: article 553-33.
Un element comú d'ús privatiu (terrassa o coberta vinculada a un pis): segueix sent comú, amb un règim de costos repartit (article 553-43).

L'origen, no el lloc on es manifesta el dany, és el que importa. El marc complet és a danys en elements comuns i privatius.

2. Pas 2 — Determina quina pòlissa mira cap a l'element

Amb caràcter general, la pòlissa de la comunitat sol mirar cap als elements comuns i la pòlissa de la llar de cada veí cap als seus elements privatius i el contingut. Però l'abast concret —continent, contingut, danys per aigua, responsabilitat civil, sublímits— el fixa cada condicionat. Convé llegir totes dues pòlisses abans de decidir on es comunica el sinistre, i tenir present que de vegades hi intervé més d'una.

3. Pas 3 — Documenta el dany

Fotografies i, si és possible, vídeo de l'origen i de l'abast del dany.
Data d'aparició i evolució (sobretot en humitats i filtracions).
Informes tècnics si la comunitat n'ha encarregat (per exemple, d'un industrial o d'un tècnic).
Actes de la junta o comunicacions amb l'administrador relatives al dany.

4. Pas 4 — Comunica el sinistre dins de termini

La comunicació del sinistre a la companyia té un termini (amb caràcter general, set dies des que se'n té coneixement, article 16 LCS, llevat que la pòlissa en fixi un de més ampli). Demana acús de rebut i conserva el número d'expedient. El detall és a comunicar un sinistre a l'asseguradora.

5. Pas 5 — Si hi ha discrepància sobre la valoració

Si el pèrit de la companyia valora el dany per sota del que sembla raonable, existeix el peritatge contradictori de l'article 38 LCS: cada part nomena el seu pèrit i, si no hi ha acord, se'n nomena un de tercer. És un mecanisme de valoració tècnica. El detall és a discrepància d'import: el peritatge contradictori.

6. Pas 6 — Si la companyia denega: SAC i DGSFP

Davant d'una negativa, el camí davant l'asseguradora és el general: primer el Servei d'Atenció al Client o defensor de l'entitat i, esgotada aquesta via, el Servei de Reclamacions de la DGSFP, amb un informe motivat però no vinculant. El procediment es desenvolupa a reclamar davant la DGSFP pas a pas.

7. La via interna de la comunitat és diferent

Convé no barrejar dos plans. La reclamació a una asseguradora segueix les vies anteriors. Però una discrepància dins de la comunitat —entre veïns o entre un veí i la comunitat sobre qui ha de respondre— no és, en general, una qüestió de consum, sinó de propietat horitzontal: es gestiona per la junta i l'administrador de finques col·legiat i, si cal, per la via civil. L'arbitratge de consum és una via voluntària per a l'empresa i pensada per a relacions de consum, no per a conflictes interns de la comunitat.

8. Límits d'aquesta informació

No diu qui és responsable d'un dany concret.
No prediu el resultat d'una reclamació.
No proposa cap quantia.
No recomana asseguradores, administradors ni advocats concrets.

Per a passos individualitzats, cal acudir a la junta, a un administrador de finques col·legiat i, si la complexitat o l'import ho justifiquen, a un advocat especialitzat.

Fonts oficials consultades

Les normatives evolucionen: comprova sempre les fonts oficials abans de prendre decisions.